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《上海市 二手房预约买卖及居间服务合同》当事人基本信息部分解析

周争锋 发表于[2018-03-19]

 

1.要充分重视买卖合同开头关于买卖双方和居间方交易主体信息的真实有效性,避免交易主体存在错误。在出卖人一栏中显示的有占有份额和共有人的情况,买受人在签订该份合时可以顺带解决出卖人的房产是不是存在隐形共有人的情况。

       隐形共有人主要有以下两个,一个配偶关系的共同共有,一个是因继承关系继承产生的共同共有。配偶的共有分共同共有关系或按份共有关系,按份共有体现在房产证上,一个按份共有人签订的买卖合同虽然有效但是没有办法正常过户。配偶的共同共有,就是没有在房产证上登记的配偶依据婚姻法有关规定也是房产的共有权人。出卖人在填写时应该如实地反映共有关系,还应该让作为共有权人的配偶或继承房产的其他继承人一同签字避免合同存在履行障碍。

 

     2.重点说下继承的共有关系,夫妻二人登记在一方名下,没有登记在房产证上的一方去世后,房产所有权人变成登记产权人和没有登记的产权人的继承人之间的共有关系,在没有分割前,从房产证上是看不出这样的关系的,这就需要买受人在和年龄较大的出卖人签订买卖合同时要注意下该问题,避免出现合同不能履行的情况。

 

     3.出现出卖人隐瞒共有人的情况,首先合同是合法有效的,无效的情况也可能存在,主要是出卖人精神状态经鉴定是无行为能力或限制民事行为能力,常见的是精神病人或看起来精神正常的老年痴呆患者。合同虽然有效但是在共有人主张物权权利,不愿意履行合同的时候,会导致买受人诉讼继续履行不能,主要法律依据是合同法第110条规定的合同在事实上或法律上不能履行,共有人主张权利属于在法律上不能履行的情况,主要是不符合物权法第97条关于共有财产处分的规定。

 

     4.不能诉讼继续履行不妨碍买受人依据合同追索违约金,以前差价损失在上海 很难被法院支持,201612月以后,上海 法院系统开始支持差价损失,因此必须让隐藏的共有人签字,显得没有那么重要。

     唯一不爽是诉讼继续履行买受人给钱就可以拿到房产不担心执行问题,而诉讼违约金,在签字人资不抵债外债太多的情况下,法院支持的违约金和差价损失最终也没有办法执行,甚至给付的定金都没办法追回。因此最稳妥的还是让所有隐藏的共有人在合同上签字,确保合同具有可履行性。

 

     5.代理人的问题也要引起足够的重视,没有持有公证委托书的代理关系,外人是没有办法确认委托关系的真实性的,特别是委托合同中有代收定金的委托合同,很可能是假的代理关系,一定要提防被人设局欺骗。

     另外就是有公证书的代理关系,虽然我们能看出代理关系是真的,在实际操作过程中,大家基本上会犯常识性错误,就是只是看了代理人出示的委托书原件,没有收取一份原件就被对方又收回了,这会导致我们以后没有办法证明对方有代理权,实际上代理关系是有,但是在需要你证明对方有代理权的情况下,你作为合同的相对方却举证不能,导致合同最终不成立不生效,无法追究对方的违约责任。这时候怎么办,就要求对方提供一份公证委托书的原件或提供一份复印件然后在复印件上让中介和代理人签字确认和原件一致,当然最好是留一份原件。

 

     6.通信地址和电话号码的填写很多人都不在意,中介更是不想让双方互留对方的联系方式,实际上这是中介人员法律水平不高认知的局限性导致的。双方买卖合同签订后,居间人的居间义务在法律意义实际上已经完成,合同最终履行与否和居间费的收取在法律意义上关系不大。

     虽然合同约定支付居间费的时间是在递件前,实际上在合同签订后,支付方就应该支付给中介方中介费用,合同法关于居间报酬的规定,只是促成合同成立就可以,没有合同必须履行完毕才支付居间费用。任何一方违约导致合同最终不能履行,不影响居间方向佣金承担方索要居间费用。居间方在合同中故意不让双方留下通信地址和正确的手机号码,会对双方在合同履行中造成实质上地沟通障碍,实际上是损害了双方的合同知情权。

     这里面我们不免细纠下为何中介在不影响自己居间费用收取的情况下,为什么一定要极力地避免或阻挠双方直接交流,难道仅仅是避免“跳单”的考虑,有没有是不想让双方在递件过户前知道中介在合同履行过程中有损害双方权益的事呢,比如分别给双方虚假承诺或存在吃差价等问题。

 

     7.最高院在法发〔201719号《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》中明确“当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的,以约定的地址为送达地址;人民法院按照上述地址进行送达的,可以同时以电话、微信等方式通知受送达人”。这样一来在合同中正确地填写通信地址、联系电话机、联系微信号等也就变的非常重要,为了以后便于通知对方履行合同,或通知对方解除合同或给法院提供对方的送达地址参加诉讼,更应该正确地填写上述通信信息。

     依据合同法的规定通知必须送达到合同的相对方才产生通知的法律效力,不管你是通知对方履行合同的履约催告函还是要解除合同的解约通知函,首先要确保的是能通知到对方,不然不发生通知的法律后果。因此在签订合同的时候,这些细节问题不能听中介省去,对方留的电话号码需要现场拨通核实下,很多中介故意填错一个数字或少写一个数字,造成干扰。实际上合同履行过程中大家都是用微信在沟通,有必要在合同中把双方的微信号也明确地写下来,避免以后举证出现问题。

 

     8.涉外的房屋买卖合同(含港澳台)在办理递件手续时需要办理买卖合同的公证手续。非大陆人士(含港澳台)依据我国的住房”限外令”在大陆只能购买一套住宅,不能购买商业地产。

     非大陆人士在上海 购买房产,出具家庭成员关系证明书了,契税按照首套收取,90平米以下1%90平方以上1.5%,不提供家庭关系证明则按照二套3%征收契税。实际上等于执行限外令是按照个人执行的,不是要按照家庭为单位一户一套,实际上是一人限购一套。

 

     9. 登记在公司名下的房产,公司在处置房产时,登记机构是否须要收取股东大会的处置决议,实践中一般的小公司是可以不要,上市公司或国企国有资产性质的公司要,具体需要咨询所在区的登记中心。这就要求在购买或出售此类房产时需要注意公司产权的这个股东会决议问题,不然会出现纠纷。

     公司产权的房产还涉及到税费的算法和普通自然人的房产不一样,主要的不一样有,公司的房产持有期间需要缴纳房产税,有些公司在持有期间没有按照要求一季度缴纳一次,那么会在出售时被要求一次性含滞纳金缴纳,这样就会产生高额的税费和滞纳金,在约定税费缴纳责任全部由买受人承担的时候要关注这一块,尽可能的不要约定公司实收其他的税费均要你买受人承担,最好注明房产税及滞纳金的承担主体。这些税费不是交易过程中产生的税费,理应由出卖人自己解决,但是在竞买拍卖房的时候,买受人就要自行解决了。

     还有公司的房产,土地增值税必须走核实征收程序,计算公式(过户价-登记价-增值税)X(30%60%)。这里面有两层含义,第一,涨幅较大的公司产权房产土地增值税很高,买受人要有心理准备;第二,因为必须走核定征收程序,过户的时间没有个人产权的房产那么快,核实征收需要一个过程。

 

     10.要尽可能地留存对方的身份证、结婚证、房产证复印件。买卖双方应相互留存对方的身份证复印件,确保在启动维权诉讼时没有立案的障碍,不单是签订房产买卖合同要这样,从事所有的商业活动,均需要索取对方的身份证复印件留存。

     虽然民事诉讼法并没有明确规定,起诉对方一定要提供对方的身份证复印件,但是现实中你没有对方明确的身份信息的复印件,诉讼时存在立案困难的问题,为了避免该情况,一开始就要留存对方的身份证件信息。对外籍人士(含港澳台人士)要留存足以证明其身份的信息,比如《港澳居民身份证》、《港澳居民来往内的通行证》、《台湾居民来往大陆通行证》、护照等复印件。避免着急查封对方的房产时,因为被告的主体信息不明确耽误工夫。

     还有一个问题就是在知道对方婚姻状况的情况下,有必要索取对方的结婚证复印件,在诉讼时可以直接把其配偶作为责任主体要求其承担连带的赔偿责任,如果对方用这是个人隐私为理由拒绝提供,你不能强求,但是在合同上签字人的身份信息是一定要留存的。另外房产证的复印件也需要留存一个复印件,最好是让提供该房产证复印件的业主在上面写上和原件一致的字眼,索要到这样一份有产权人签字的房产证复印件对你以后的维权会有帮助。

 

 ——周争锋201839日写于上海

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